Maharashtra ownership of flats act – फ्लॅट खरेदी केल्यानंतर काय करावे ?

ही माहिती अत्यंत महत्वाची आहे 

1/11/2021,

बहुमजली इमारतीत नविन फ्लॅट (सदनिका) खरेदी केल्यानंतरची कार्यवाही : 

maharashtra ownership of flats act सदनिकांची बहुमजली इमारत उभी असलेल्या जमिनीचे प्रत्यक्ष कायदेशीर हस्तांतरण सोसायटीच्या नावे होत नाही तोपर्यंत सदनिकाधारक म्हणजेच पर्यायाने सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला त्या जमिनीची कायदेशीर मालकी मिळालेली नसते.

मुंबई, पुणे, ठाणे, औरंगाबाद, नागपुर यांसारख्या मोठ्या शहरातच नाही तर आपल्या नाशिकसारख्या शहरातील जवळपास 90% सोसायट्यांची जमीन अजूनही त्यांच्या मालकीची झालेली नाही, उर्वरित महाराष्ट्रातही थोड्याफार फरकाने जवळपास हीच परिस्थिती आहे.

कोणत्याही देशातील शहरे ही त्या देशातील प्रगतीची निदर्शक असतात. पायाभूत सोयीसुविधा, शिक्षणाच्या सोयी, रोजगाराच्या संधी, आरोग्यव्यवस्था आणि इतर अनेक बाबतीत शहरे तुलनेने ग्रामीण भागांच्या पुढे असतात. शहरातील वाढत्या लोकसंख्येला सामावून घेण्यासाठी शहरांमध्ये इमारतींची उंची वाढत जाते आणि म्हणुनच सध्या अस्तित्वात असलेल्या गृहनिर्माण सोसायट्या, अपार्टमेंट्स आणि बहुउद्देशिय कॉम्प्लेक्स याच मूलभूत गरजेतून निर्माण झालेली आहेत.

या ठिकाणचे रहिवासी आपल्या हक्काच्या मालकीची घरे खरेदी करून राहात असतात. आपल्या मालकीच्या घराचे स्वप्न पूर्ण झाल्याची समजुत करुन या ठिकाणी परिवारासह रहात असतात. सदनिकाधारकांपैकी आणि आपल्यापैकीसुद्धा अनेकजण याच नंदनवनात असतो. घर मालकीचे असल्याने आपण राहात असलेल्या सोसायटीतील आपल्या घराच्या मालकीची कागदपत्रे आपण स्वतःच्या समजुतीप्रमाणे तपासून घेतो व तेवढे पुरेसे आहे अशी आपली प्रामाणिक समजूत असते. आपले घर ही आपण केलेली एक मोठी गुंतवणूक असते, त्यामुळे त्या गुंतवणुकीचा भविष्यातील सुरक्षिततेचाही पुरेसा विचार करणे अत्यावश्यक आहे. कारण घर खरेदी काही वारंवार करता येत नाही.

रहिवासी सोसायटीचा एक सभासद या नात्याने आपण आपल्या सोसायटीच्या हक्कांचाही विचार प्राधान्याने करणे आजच्या काळात अत्यंत गरजेचे आहे. कारण सदनिकाधारकांना जरी सदनिका विकलेल्या असल्या तरी त्या जमिनीवर बिल्डरचा डोळा असु शकतो.

आपल्या घराच्या सुरक्षेसाठी आपण खिडक्यांना ग्रिल, दरवाजांना भक्कम कुलुपे लावुन आपण आपले घर भौतिकदृष्ट्या सुरक्षित करत असतो पण कायदेशिर सुरक्षेचे काय?
आपले भौतिकदृष्ट्या सुरक्षित घर ज्या जमिनीवर उभे असते त्या जमिनीची कायदेशीर मालकी मात्र भलत्याच व्यक्तीकडे असण्याची दाट शक्यता असते. वाचताना हे अशक्य वाटत असले तरी कायद्याच्या परीभाषेत ही “नेहमीची बाब” असते. कारण कोणत्याही गोष्टीची पूर्तता करण्याची एक कायदेशीर प्रक्रिया असते. या प्रक्रियेतील एक बाब जरी अपूर्ण राहिली तरी प्रक्रिया पूर्ण झाल्याचे कायदा मानत नाही.
सदनिका खरेदीदार हे त्यांच्या करारान्वये केवळ आणि केवळ सदनिकेचेच बांधीव क्षेत्रफळ विकत घेत असतात. सदनिकांची इमारत उभी असलेल्या जमिनीचे प्रत्यक्ष कायदेशीर हस्तांतरण सोसायटीच्या नावे होत नाही तोपर्यंत सदनिकाधारक अथवा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला त्या जमिनीची कायदेशीर मालकी मिळालेली नसते हे इथे वाचकांनी लक्षात घ्यावे.
“असे होऊच कसे शकते” असा प्रश्न पडला ना? या प्रश्नाचे साधे, सोपे आणि सरळ उत्तर आहे, सदनिकाधारकांचा निष्काळजीपणा आणि कायदेविषयक अज्ञानामुळे.

maharashtra ownership of flats act जमिनीच्या मूळ मालकाने विकासक बिल्डरशी करार करताना त्याला केवळ विकासाची व विक्रीची परवानगी दिली असेल तर त्या जमिनीचा विकास होऊन, घरांची विक्री होऊन सोसायटी अस्तित्वात येऊन अनेक वर्षे उलटली तरी जमिनीची मालकी मूळ मालकाकडेच रहाते. काही ठिकाणी जमिनीच्या मूळ मालकाकडून विकासकाकडे जमिनीची मालकी जाते पण पुढे ती सोसायटीकडे न जाता कागदोपत्री विकासकाकडेच असते. याला अनेक कारणे असली तरी त्या सगळ्या कारणांचा फटका मात्र बसतो तो त्या सोसायटीच्या सदनिकाधारकांनाच.

दैनंदिन जीवनात या गोष्टीची गरज पडत नाही ही म्हणुन त्याकडे कुणी गांभीर्याने पाहातच नाही, पण हीच सोसायटी जेव्हा तिस-पस्तीस वर्षे जुनी होते आणि तिच्या पुनर्विकासाचा विचार सुरू होतो तेव्हा मात्र एक एक करुन कायदेशीर अडचणी उभ्या राहण्यास सुरुवात होते आणि पुनर्विकासाची परवानगीच मिळणे मुश्कील होते. कारण त्या जमिनीचा कागदोपत्री मालक कुणी भलताच व्यक्ति असतो.
सामान्यत: पुनर्विकासाची वेळ ही तिस ते पस्तीस वर्षांनी येत असल्याने अनेकदा मूळ जागा मालक हे जग सोडून गेला असण्याचीच दाट शक्यता असते आणि त्याचे वारसही त्या सोसायटीतील रहिवाशांच्या पुढच्या पिढीला ठाऊक नसतात. दुसरी शक्यता अशी की मुळ मालक जिवंत असेल तर तो अथवा त्याचे वारसदार हाती आलेले इतके मोठे घबाड सोडण्यास तयार होत नाहीतच, अश्यावेळी त्यांच्या अवास्तव मागण्या उभ्या रहातात.
दुसर्या प्रकरणात जर मुळ मालकाकडून त्या जमिनीची कायदेशीर मालकी विकासकाकडे गेली असेल तर प्रश्न अधिकच किचकट आणि गंभीर होतो, कारण व्यापार त्याच्या रक्तातच असल्याने तो या संधीची वाटच पाहात असतो. किंबहुना काही वेळा बहुमजली इमारतीत नविन फ्लॅट (सदनिका) खरेदी केल्यानंतरची कार्यवाही:

सदनिका खरेदीदारांची गृहरचना संस्था स्थापन करणे हे बिल्डर प्रमोटर यांचे काम आहे आणि संपूर्ण इमारत बांधून पूर्ण झाल्यावर चार महिन्यांच्या आत, ही इमारत व त्याखालची आणि त्यासभोवतीची जागा या गृहरचना संस्थेच्या नावाने करून देणे हे कायद्याने बंधनकारक आहे.

काही वर्षांपुर्वी मुंबई, पुणे, ठाणे, नागपुर सारख्या शहरात दिसणार्या बहुमजली रहिवासी इमारती गेल्या काही वर्षात नासिक सारख्या शहरातही उभ्या राहु लागल्या आहेत परंतु त्या इमारतींमध्ये घर घेतांना आणि घेतल्यानंतरही बरेच नियम, कायदे यांबद्दल सदनिका खरेदीदारांना माहिती असणे आवश्यक आहेच.

रहिवासी बहुमजली इमारतीतील आपण खरेदी केलेल्या सदनिकेचा ताबा मिळाला आणि आपण तिथे राहायला गेलो की ती सदनिका आपल्या मालकीची झाली आणि ती इमारत सर्व सभासदांच्या मालकीची झाली असाच सर्वाचा गोड गैरसमज असतो. परंतु वस्तुस्थिती तशी नाही हे फारच थोड्या लोकांना माहीत असते.

मोफा अ‍ॅक्ट (Maharashtra ownership flats act 1963) मधील कलम 4 मध्ये स्पष्ट उल्लेख आहे, की एखाद्या गृहबांधणी योजनेचे (हाऊसिंग स्कीम) ६० टक्के गाळे/ सदनिका विकले गेले, की त्या खरेदीदारांची गृहरचना संस्था स्थापन करणे हे बिल्डर प्रमोटर यांचे काम आहे, आणि संपूर्ण इमारत बांधून पूर्ण झाल्यावर चार महिन्यांच्या आत ही इमारत व त्याखालची आणि त्यासभोवतीची जागा या गृहरचना संस्थेच्या नावाने करून देणे प्रमोटर, बिल्डर यांना बंधनकारक आहे.

परंतु स्वतःच्या फायद्यासाठी, हव्यासापोटी ८० टक्के प्रमोटर, बिल्डर हे करीत नाहीत, त्यामध्ये त्यांचे हितसंबंध दडलेले असतात. म्हणजेच सदनिका खरेदीदार राहावयास गेले तरी या इमारतीची मालकी त्यांची नसते. ती बिल्डरचीच असते आणि भविष्यात त्या परिसराला वाढीव चटई निर्देशांक म्हणजेच एफएसआय (Floor Space Index) मिळाला की बिल्डर त्याचा वापर करून जादा सदनिका बांधतो आणि भरपूर लाभ उठवतो.
एवढेच नाही तर भूकंप होणे, इमारतीवर विमान कोसळणे इत्यादींसारख्या अनपेक्षित दुर्घटनेतून जर इमारत कोसळली तर सर्व सदस्यांचा अधिकार आपोआप संपुष्टात येतो आणि ती जागा ज्याच्या नावावर 7/12 आहे त्याच्या म्हणजेच बिल्डरच्या घशात जाते.

अशा घटना आपल्या नाशिकसह महाराष्ट्रातील काही मोठ्या शहरांत व भारतातही अन्यत्र घडल्या आणि नंतर झालेल्या न्यायालयीन निवाड्यातुन हे भीषण वास्तव समोर आले आणि सर्वच खडबडून जागे झाले.
यातूनच बोध घेऊन, मानीव अभिहस्तांतरण म्हणजेच Deemed conveyance विषयीचा कायदा करणारे महाराष्ट्र हे भारतातील पहिले राज्य ठरले. यासाठी महाराष्ट्र शासनाच्या राजपत्रात (गॅझेटमध्ये) २७ सप्टेंबर २०१० मध्ये मोफा अ‍ॅक्ट १९६३ मधील उपयुक्त दुरुस्त्या प्रसिद्ध करण्यात आल्या.

maharashtra ownership of flats act नविन दुरुस्त्यांनुसार बिल्डर संमती देत नसेल, आडकाठी करीत असेल किंवा बिल्डर काम अपूर्ण ठेवून परागंदा झाला असेल, तरीही इमारतीची मालकी सोसायटीच्या नावाने करून देण्याचे अधिकार जिल्हा उपनिबंधकांना देण्यात आले आहेत, यालाच मानीव अभिहस्तांतरण (Deemed Conveyance) असे म्हणतात.
तत्पुर्वी जर बिल्डरने सहकारी सोसायटीच स्थापन केलेली नसेल तर त्या कामी सुद्धा सहकार उपनिबंधक कार्यालयाकडून आवश्यक ती सर्व मदत आणि सहकार्य मिळते.

Also Visit :

Also Visit : https://www.postboxindia.com

Also Visit : https://www.postboxlive.com

Subscribe and be a part of the movement to make wisdom go viral :

https://www.youtube.com/channel/UCto0…

Subscribe our YouTube Channel :

https://www.youtube.com/channel/UCto0…

Postbox India Under rule 18 of the Information Technology (Intermediary Guidelines and Digital Media Ethics Code) Rules, 2021.

Ministry of Information & Broadcasting, Government of India. Postbox India is a News, Advertisement & Content Development Company.

Postbox India & Postbox live web Portal’s is Postbox India’s Leading Online Platform which is a best when it comes to Editorial, Blogs, Advertisement,

News Online. We Provide the best Authentic, Most Relevant Blogs and News for viewers who Always wants to read News Around the World.

Postbox India Services in to Media Sector, Government, Financial, Investment, Business Corporate Industry for News, Multimedia Content, National-International Advertising Products.

Website : https://www.postboxindia.com

Website : https://www.postboxlive.com

Facebook : https://www.facebook.com/indiapostbox

Instagram : http://www.Instagram.com/indiapostbox

LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/postboxindia

Tumbler : https://postboxindia.tumblr.com/

Twitter : https://twitter.com/IndiaPostbox

Telegram : t.me/postboxindia