Indian society of international law – रेरा कायदा काय आहे ?

सोसायटी हक्क आणि अधिकार माहिती करून घ्या 

1/11/2021,

सोसायटी आणि अपार्टमेंट - indian society of international law

सोसायटी आणि मेन्टेनन्स, ट्रान्सफर फिज, नॉन-ऑक्युपन्सी चार्जेस या बद्दल आपण नेहमीच वाचत आलो आहोत. परंतु सोसायट्यांबरोबरच अपार्टमेंट असोशिएशन संदर्भातल्या ह्या गोष्टींबाबत अजूनहि बरेच गैरसमज दिसून येतात.अपार्टमेंट आणि सोसायटी ह्यांच्या सभासदांना मिळणाऱ्या हक्क,अधिकार, कर्तव्ये ह्यांच्या मध्ये मूलभूत फरक आहेत, दोघांना लागू होणारे कायदे, नियम देखील वेगळे आहेत. 

indian society of international law महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा, १९७० मध्ये फ्लॅट मिळकतीबद्दल म्हणजेच अपार्टमेंट/युनिट बद्दलच्या कायदेशीर तरतुदींचा उहापोह करण्यात आलेला आहे. प्रमोटर ह्या नात्याने बिल्डिंग बांधून झाल्यावर त्याचा मालकी हक्क सोसायटीच्या किंवा अपार्टमेंट असोसिएशनच्या नावे करून देण्याची जबाबदारी बिल्डरवर असते. अपार्टमेंट करण्याची असल्यास वरील कायद्याच्या कलम -२ अन्वये नमूद केल्याप्रमाणे “डिड ऑफ डिक्लरेशन” ची नोंदणी करावी लागते. असे “डिड ऑफ डिक्लरेशन” म्हणजे अपार्टमेंट असोसिएशनची घटनाच म्हणता येईल ज्यामध्ये प्रॉपर्टी च्या मालकी हक्काचा इतिहास, इमारती मधील फ्लॅट्सचे / युनिट्सचे क्षेत्रफळासहित वर्णन आणि त्यांना मिळणारा अविभक्त हिश्शयाची टक्केवारी , सामायिक आणि राखीव सोयी सुविधा, सवलती ह्यांचे वर्णन असते आणि शेवटी अपार्टमेंटची नियमावली म्हणजेच bye laws देखील जोडलेले असतात. ह्या bye -laws मध्ये अपार्टमेंट असोसिएशन च्या रोजच्या कामकाजासंबंधी, कार्यकारी मंडळ ह्यांचे अधिकार आणि कर्तव्ये, निवडणुका, सभा घेणे इ . बाबत तरतुदी असतात. “डिड ऑफ डिक्लरेशन” झाल्यानंतर अपार्टमेंट विकत घेणाऱ्या बरोबर “डिड ऑफ अपार्टमेंट” म्हणजेच खरेदीखत केले जाते. वरील कायदा कोणत्या जिल्ह्यांना लागू आहे आणि नाही ह्याची सुची शेवटी दिलेली आहे. अपार्टमेंट संबंधीच्या महत्वाच्या कायदेशीर तरतुदी ह्या सोसायटी बरोबर तुलना केल्यावर लगेच समजून येतील

१. मालकी हक्क :

प्रत्येक अपार्टमेंट ही ट्रान्सफेरबल-हेरिटेबल युनिट असते, म्हणजेच अपार्टमेंट मालकाचा त्यावर पूर्ण मालकी हक्क असतो आणि जमीन आणि सामाईक जागांमधील “अविभक्त हिस्सा” हा अपार्टमेंच्या क्षेत्रफळानुसार ठरलेला असतो. अपार्टमेंटचा मालक हा अपार्टमेंट असोसिएशनचा नाम-मात्र सभासद असतो.
सोसायटीमध्ये जर कन्व्हेयन्स झाला असेल तर बिल्डिंग आणि इमारतीचे मालकी हक्क सोसायटीकडे तबदील होतात आणि सभासदांना शेअर-सर्टिफिकेट, ऑलॉटमेंट लेटर दिले जाते.

२. मेंटेनन्स :

अपार्टमेन्ट मध्ये मेंटेनन्स, सामाईक खर्च इ. हे अपार्टमेंच्या क्षेत्रफळानुसार काढण्यात येणाऱ्या अविभक्त हिश्श्याच्या टक्केवारीवर अवलंबून असतात. सबब ते सर्वांनां समान नसतात. त्यामुळे जर फ्लॅटचा आकार मोठा तर मेंटेनन्स जास्त आणि आकार कमी तर मेंटेनन्स देखील कमी असतो. सामाईक खर्चामध्ये कोणत्या गोष्टींचा अंतर्भाव करायचा हे डिक्लरेशन किंवा bye -laws मध्ये नमूद केलेले असते. मात्र “आम्ही सामायिक सोयी-सुविधा वापरत नाही म्हणून आम्ही सामाईक खर्च देणार नाही” असे कायद्याने करता येत नाही.
सोसायटीमध्ये “सर्वांना समान मेंटेनन्स” हे कायदेशीर तत्व आता पक्के झाले आहे. त्यामुळे फ्लॅटच्या क्षेत्रफळानुसार किंवा निवासी-व्यावसायिक स्वरूपानुसार वेगवेगळा मेंटेनन्स घेणे चुकीचे आणि बेकायदेशीर आहे.
(संदर्भ :व्हिनस सोसायटी विरुद्ध जे.वाय. देतवानी, (2004 (5) Mh.L.J. 197 = 2003(3) ALL M.R. 570)

३. ट्रान्सफर-फीज :

अपार्टमेंट मालकाला त्याची अपार्टमेंट कोणालाही विकण्याचा किंवा बक्षीस पत्र, हक्क सोड पत्र इ द्वारे तबदील पूर्ण अधिकार आहे आणि त्यासाठी अपार्टमेंट असोसिएशनच्या परवानगीची गरज नसते आणि त्यामुळे ट्रान्सफर-फीज देण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही.
सोसायटीमध्ये जास्तीत जास्त रू.,२५,०००/- इतकीच ट्रान्स्फर-फीज घेता येते ‘न्यू इंडिया को .ऑप . सोसा . विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार. (संदर्भ :२०१३) २ Mh .L .J . ६६६’.) . डोनेशन वगैरेंच्या नावाखाली बेसुमार ट्रान्सफर-फीज घेणे बेकायदेशीर असल्याचे मागील वर्षी मा. मुंबई उच्च न्यायालायने नमूद केले आहे (संदर्भ : अलंकार गृहरचना सोसायटी विरुद्ध अतुल महादेव भगत (याचिका क्र . ४४५७/२०१४). )

४. नॉन-ऑक्युपन्सी चार्जेस :

अपार्टमेंटच्या मालकाने जागा भाड्याने दिली म्हणून त्याला असोसिएशनला नॉन-ऑक्युपन्सी चार्जेस म्हणजेच ना-वापर शुल्क देण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही. उलट तो त्याचा अधिकारच आहे. तसेच जागा भाड्याने दिली म्हणून जादा मेंटेनन्स देखील आकारण्याची अपार्टमेन्ट कायद्यात तरतूद नाही.
सोसायटीमध्ये फ्लॅट-सभासद स्वतः जागा वापरत नसेल तर मेंटेनन्सच्या जास्तीत जास्त १०% रक्कम ना-वापर शुल्क म्हणून आकारता येते. या उपर जादा मेंटेनन्स आकारता येत नाही. (संदर्भ : माँब्ला सोस

ग्राहकांना दिलासा देणारा रेरा कायदा – indian society of international law

स्थावर मालमत्ता विकास आणि नियमन कायदा २०१६ अर्थात रेरा कायदा हा केंद्रिय कायदा आहे.
स्थावर मालमत्ता विकास आणि नियमन कायदा २०१६ अर्थात रेरा कायदा हा केंद्रिय कायदा आहे. हा कायदा २५ मार्च २०१६ पासून अस्तित्वात आला. रेरा कायद्याला अनुसरून प्रत्येक राज्याने या कायद्याच्या अंमलबजावणीची नियमावली बनविणे आवश्यक आहे. महाराष्ट्र राज्याने रेरा कायद्याअंतर्गत मंजूर केलेली नियमावली १ मे २०१७ पासून लागू झाली.
स्थावर मालमत्ता विकास आणि नियमन कायद्याच्या तरतुदी लागू झाल्यानंतर बांधकाम व्यावसायिक, विकासक, इच्छुक खरेदीदार यांच्यामध्ये प्रचंड खळबळ माजण्याची प्रक्रिया सुरू झालेली आहे. एक प्रकारे हा कायदा व त्या खालील नियमावली हे शासनाने उचललेले क्रांतिकारी पाऊलच म्हटले पाहिजे.
स्थावर मालमत्ता विकास उद्योगाचा कारभार सुनियोजित तसेच पारदर्शक पद्धतीने चालावा यासाठी या उद्योगावर नियंत्रण ठेवणारा हा कायदा असेच म्हणावेसे वाटते.
रेरा कायद्याच्या तरतुदींची माहिती करून घेत असतानाच महाराष्ट्र मालकी हक्क सदनिका कायदा (मोफा) यामधील महत्त्वाच्या तरतुदींचा उल्लेख करणे क्रमप्राप्त ठरते. मोफा कायद्याचाच पुढचा भाग म्हणजे रेरा कायदा असे म्हटल्यास ते वावगे ठरू नये.

साधारणत: १९६८/६९ च्या मुंबई व मुंबईची उपनगरे यामधून लोकसंख्येच्या प्रमाणात वाढ होण्यास सुरुवात झाली. यावर उपाय म्हणून मोकळ्या जागा अथवा जुन्या इमारतीचे जागांवर बहुमजली इमारती बांधून यामधील सदनिका मालकी हक्क तत्त्वावर विकासकांनी विकणे व त्यानंतर सदनिकाधारकांनी सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्याच्या प्रक्रियेला सुरुवात झाली. मुंबई शहराच्या बरोबरीनेच अन्य शहरांमधूनदेखील हळूहळू का होईना, पण जुन्या इमारती, चाळी, वाडे यांची देखभाल, दुरुस्ती, इ. करणे ही गोष्ट घरमालकांना कठीण होऊ लागल्याने विकासकांकडून मिळकती विकसित करण्याच्या प्रमाणात वाढ होऊ लागली.
भविष्यात या गोष्टीला प्राप्त होणार असलेले महत्त्व लक्षात घेऊन त्या वेळच्या महाराष्ट्र शासनाने ‘पे मास्टर कमिटी या नावाने एका समितीची नियुक्ती केली. या समितीने सर्व बाजूंचा सांगोपांग विचार करून २९/०६/१९६१ रोजी आपला अहवाल शासनाला सादर केला व या अहवालातील सूचनांनुसार शासनाने महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायदा १९६३ (महाराष्ट्र ओनरशिप फ्टॅट्स अ‍ॅक्ट) हा कायदा तयार केला. विधिमंडळाने या कायद्यास संमती दिल्यानंतर १६/१२/१९६३ पासून तो अमलात आला. महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायदा मुंबई शहराला सर्वप्रथम १०/०२/१९६४ पासून लागू झाला व त्यानंतर पुढे क्रमाक्रमाने इतर शहरांना लागू करण्यात आला.
महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायदा १९६३ चा उद्देश मूलत: विकासकांकडून मनमानीपणा अथवा गैरव्यवहार होऊ नयेत. तसेच सदनिका खरेदीदारांना संरक्षण मिळावे अशी आशा असल्याने सदिनका, दुकान गाळे, इ. च्या खरेदीकरारांची नोंदणी, हिशोब अद्ययावत ठेवणे, घेतलेल्या रकमांच्या पावत्या देणे, मूळ मंजूर नकाशात बदल अथवा वाढीव बांधकाम न करणे, सोसायटय़ा स्थापन करून देणे, कन्व्हेयन्स डीड करून देणे यासारख्या अनेक गोष्टींचे बंधन विकासकांवर घालण्यात आले.

indian society of international law महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायद्यात कालांतराने मानवी हस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) याबाबतची तरतूद समाविष्ट करण्यात आली. एका अर्थाने मोफा कायदा परिपूर्ण असताना किंवा इतर राज्यांमधील या विषयाबाबतचे कायदे परिपूर्ण असताना या नव्या रिअल इस्टेट रेग्युलेशन अ‍ॅन्ड डेव्हलपमेंट कायद्याची तरतूद का करावी लागली असा प्रश्न साहजिकच उपस्थित होऊ शकतो.
याचे उत्तर अगदी सोप्प्या पद्धतीने देता येईल. वैद्यकीय परिभाषेत अ‍ॅलोपथीचे उपचार एखादा आजार किंवा रोग उद्भवल्यावर तो आजार अथवा रोग बरा होण्यासाठी दिले जातात, तर मुळात आजार होऊच नये म्हणून आयुर्वेदिक उपचार पद्धतीचा अवलंब केला जातो. नवीन रेरा कायदा म्हणजे आयुर्वेदिक उपचार पद्धत असे म्हणता येईल. विकासकांनी गृहप्रकल्प बांधकाम करण्यासाठी त्या प्रकल्पाची नोंदणी करताना जी बंधने घालण्यात आली आहेत आणि जी कागदपत्रे बंधनकारक करण्यात आली आहेत, त्यामुळे ग्राहकांची होत असलेली सरसकट फसवणूक थांबण्याची शक्यता आहे.

महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायद्यात मुख्यत: विकासकाकडून फसवणूक अथवा विलंब झाल्यास त्याविरुद्ध योजण्याच्या उपाययोजनांची तरतूद आहे.

विकासकांवर जी बंधने रेरा कायदा व त्या कायद्याअंतर्गत करण्यात आलेल्या नियमावलीद्वारे घालण्यात आली आहेत, त्यापैकी काही महत्त्वाची बंधने लक्षात घेणे जरुरीचे आहे. गृहनिर्माण प्रकल्पाची नोंदणी रियल इस्टेट नियामक प्राधिकरणाकडे केल्याशिवाय या प्रकल्पाची जाहिरात अथवा कोणतीही ऑफर जाहीर करण्यास मनाई आहे. 

Also Visit : https://www.postboxlive.com

Postbox India

Also Visit : https://www.postboxindia.com

Also Visit : https://www.postboxlive.com

Subscribe and be a part of the movement to make wisdom go viral :

https://www.youtube.com/channel/UCto0…

Subscribe our YouTube Channel :

https://www.youtube.com/channel/UCto0…

Postbox India Under rule 18 of the Information Technology (Intermediary Guidelines and Digital Media Ethics Code) Rules, 2021.

Ministry of Information & Broadcasting, Government of India. Postbox India is a News, Advertisement & Content Development Company.

Postbox India & Postbox live web Portal’s is Postbox India’s Leading Online Platform which is a best when it comes to Editorial, Blogs, Advertisement,

News Online. We Provide the best Authentic, Most Relevant Blogs and News for viewers who Always wants to read News Around the World.

Postbox India Services in to Media Sector, Government, Financial, Investment, Business Corporate Industry for News, Multimedia Content, National-International Advertising Products.

Website : https://www.postboxindia.com

Website : https://www.postboxlive.com

Facebook : https://www.facebook.com/indiapostbox

Instagram : http://www.Instagram.com/indiapostbox

LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/postboxindia

Tumbler : https://postboxindia.tumblr.com/

Twitter : https://twitter.com/IndiaPostbox

Telegram : t.me/postboxindia