कन्व्हेयन्स म्हणजे काय ?

ऍड. रोहित एरंडे 

वकील, डॉक्टर आणि ज्योतिषी ह्यांच्यामध्ये काय साम्य असेल तर ह्यांच्याकडे जाणाऱ्या अशिलांना, अशिलांना आवडेल असा सल्ला हवा असतो आणि असे सल्ले सोशल मिडीयावर उदंड उपलब्ध आहेत. असाच एक “सर्व रजिस्टर्ड सोसायटींसाठी खुश खबर , काल मंत्रिमंडळात झालेल्या निर्णयानुसार कन्व्हेयन्स डिड न करता आता आपण जागेचे मालक होणार ” अश्या आशयाचा मेसेज बरेच दिवस व्हाट्सऍपवर युनिव्हर्सिटीवर फिरत आहे आणि ह्या मेसेज प्रमाणे खरेच होणार का अशी विचारणा आमच्याकडेही बरेचदा केली जाते. एकतर कुठलाही कायदा बदलण्याची विहित प्रक्रिया असते आणि मंत्रिमंडळ बैठकीमध्ये कायदे केले जात नाहीत त्यामुळे सदरचा मेसेज एक अफवा आहे. या अनुषंगाने कन्व्हेयन्स बद्दलच्या तरतुदींची थोडक्यात माहिती घेऊ.

कन्व्हेयन्स म्हणजे काय ?

सोसायटी आणि आपार्टमेंट ह्या दोन्हींच्या बाबतीत कन्व्हेयन्सची संकल्पना वेगळी आहे. कन्व्हेयन्सचा अर्थ एखाद्या जागेमधील मालकी हक्क दुसऱ्याच्या नावे तबदील करणे, सोप्या शब्दांत खरेदी खत असे म्हणता येईल. भारतामध्ये ‘ड्युअल ओनरशिप’ हि पद्धत असल्यामुळे जमिनीचा मालकी हक्क एकाकडे आणि त्यावरील इमारतीची मालकी दुसऱ्याकडे असू असते, तर बहुतांश पाश्चात्य देशांमध्ये ज्याच्या मालकीची जमीन तोच त्यावरील इमारतीचा देखील मालक होतो. आपल्याकडे सहसा अशी पद्धत असते, कि जमीन मालक बिल्डर बरोबर डेव्हलपमेंट ऍग्रिमेंट करतो ज्यायोगे बिल्डर बिल्डिंग बांधतो. त्याच दरम्यान कायद्याप्रमाणे युनिट / फ्लॅट विकत घेणाऱ्यांबरोबर बिल्डरला लेखी करारनामा करणे क्रमप्राप्त असते. नंतर सोसायटी किंवा अपार्टमेन्ट स्थापन करण्याची जबाबदारी बिल्डरवरती असते आणि त्याप्रमाणे कन्व्हेयन्स कसा करायचा हे ठरते.

सोसायटी आणि कन्व्हेयन्स :

आजही पुण्यासारख्या ठिकाणी अनेक सोसायट्यांचा कन्व्हेयन्स झालेला दिसून येत नाही आणि ह्याचा फटका रिडेव्हलपमेंटच्यावेळी बसू शकतो. सोसायटीच्या नावाने जमीन आणि त्यावरील इमारतीचा मालकी हक्क तबदील म्हणजेच कन्व्हेयन्स करण्याची जबाबदारी प्रमोटर ह्या नात्याने बिल्डरवरती असते. नुसती सोसायटी रजिस्टर केली म्हणून सोसायटीला जागेमध्ये कुठलाही मालकी हक्क मिळत नाही.

मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेअन्स)

बिल्डरने स्वतःहून करून दिला तर “कन्व्हेअन्स” आणि नाही करून दिला तर “कायदेशीर यंत्रणे मार्फत केला जातो डीम्ड कन्व्हेअन्स) असा सोपा फरक दोघांमध्ये करता येईल. दोघांचे उद्दिष्ट्य एकच. बिल्डरने स्वतःहून असे अभिहस्तांतरण करून देण्यास टाळाटाळ केल्याच्या अनेक घटना समोर आल्यामुळे सरकारने मोफा कायद्याच्या कलम ११ मध्ये दुरुस्ती करून सोसायट्यांना जिल्हा उपनिबंधकाकडे अर्ज करून मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेअन्स) करून घेण्याची सुविधा उपलब्ध करून दिली. त्यापूर्वी दिवाणी कोर्टात दावा लावण्याचा पर्याय उपलब्ध होता आणि तो आजही आहे. थोडक्यात ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या बाबतीत जमीन मालक / विकसक, जमीन व इमारत यांच्या मालकी हक्काचे विहित मुदतीत संस्थेस हस्तांतरण करून देण्यास टाळाटाळ करतात अशा संस्थेस मालमत्तेच्या मानीव अभिहस्तांतरणासाठी अर्ज करता येतो. त्याचप्रमाणे बिल्डरने अपार्टमेंट डिड करून न दिल्यास देखील ह्या तरतुदीचा वापर करता येऊ शकतो.

अर्थात, डीम्ड कन्व्हेअन्स हि संपूर्ण प्रक्रिया म्हटली तर सुलभ आहे म्हटली तर नाही. त्यासाठी अनेक कागदपत्रांची पूर्तता करावी लागते. तसेच डीम्ड कन्व्हेअन्सचा हुकूम हा अंतिम आहे असे कलम -११ मध्ये नमूद केले नसल्यामुळे त्यास (विशिष्ट परिस्थितीमध्ये) सक्षम दिवाणी कोर्टात किंवा आर्बिट्रेटरकडे देखील आव्हान दिले जाऊ शकते असा निकाल, मुंबई उच्च न्यायालयाच्या द्विसदस्यीय खंडपीठाने ‘तिरुपती शॉपिंग सेन्टर प्रिमायसेस सोसायटी विरुद्ध शब्येशा कंस्ट्रक्शन कंपनी प्रा.लि. (२०२१(६) MHLJ ५५७) या केस मध्ये दिला आहे. अर्थात ह्याचा अर्थ प्रत्येक डीम्ड कन्व्हेअन्स रद्द होऊ शकते असे अजिबातच नाही, त्यामुळे काळजी करण्याचे कारण नाही आणि सर्वात महत्वाचे म्हणजे प्रत्येक केसच्या फॅक्टस बघणे महत्वाचे आहे.

अपार्टमेंट आणि कन्व्हेयन्स :

महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा, १९७० मध्ये अपार्टमेंट /युनिट बद्दलच्या कायदेशीर तरतुदींचा उहापोह करण्यात आलेला आहे. प्रत्येक अपार्टमेंट ही ट्रान्सफेरबल-हेरिटेबल युनिट असते, म्हणजेच अपार्टमेंट मालकाचा त्यावर पूर्ण मालकी हक्क असतो आणि असा मालकी हक्क / कन्व्हेयन्स हा “अपार्टमेंट डिड” द्वारेच प्राप्त होतो. अपार्टमेंटचा मालक हा अपार्टमेंट असोसिएशनचा नाम-मात्र सभासद असतो. अपार्टमेंट असोशिएशनच्या नावाने कन्व्हेयन्स होत नाही.

अपार्टमेंट करण्याची असल्यास वरील कायद्याच्या कलम -२ अन्वये नमूद केल्याप्रमाणे “डिड ऑफ डिक्लरेशन” ची नोंदणी करावी लागते. असे “डिड ऑफ डिक्लरेशन” म्हणजे अपार्टमेंट असोसिएशनची घटनाच म्हणता येईल ज्यामध्ये प्रॉपर्टीच्या मालकी हक्काचा गोषवारा , इमारती मधील फ्लॅट्सचे / युनिट्सचे क्षेत्रफळासहित वर्णन आणि त्यांना मिळणारा जमिनीमधील अविभक्त हिश्शयाची टक्केवारी , सामायिक आणि राखीव सोयी सुविधा, सवलती ह्यांचे वर्णन असते आणि शेवटी अपार्टमेंटची नियमावली म्हणजेच bye laws देखील जोडलेले असतात ज्यामध्ये अपार्टमेंट असोसिएशन च्या रोजच्या कामकाजासंबंधी, कार्यकारी मंडळ ह्यांचे अधिकार आणि कर्तव्ये, निवडणुका, सभा घेणे इ . बाबत तरतुदी असतात.

वरील कायदेशीर पार्श्वभूमीवर शेवटी रेरा कायदयाच्या कलम १७ मध्ये सुरुवातीला भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर ३ महिन्यांच्या आत बिल्डरने फ्लॅट ॲलोटीच्या नावे फ्लॅटचा “कन्व्हेअन्स” करून देणे क्रमप्राप्त आहे असे नमूद केले आहे, त्यामागे कायद्याला नक्की काय अभिप्रेत आहे हे लक्षात येत नाही .

सबब व्हाट्सऍपवर युनिव्हर्सिटीवर येणाऱ्या, विशेषकरून कायदा आणि वैद्यकीय विषयाच्या मेसेजेसवरती अंधपणे विश्वास ठेवू नये.

ऍड. रोहित एरंडे