builders and developers – बिल्डर आणि विकासकाच्या कायदेशीर जबाबदाऱ्या
builders and developers – गृहनिर्माण सोसायटीची नोंदणी करण्याची, कन्व्हेयन्स डिड करून देण्याची जबाबदारी ही पूर्णतः बिल्डरची
मात्र हे सगळे न करून घर खरेदीदारांची फसवणूक करणाऱ्या builders and developers बांधकाम व्यावसायिकांना (बिल्डर) एक ते पाच वर्षे तुरुंगवास अशी मोफा कायद्यात तरदूत आहे,
1) करारात ठरलेल्या तारखेला घराचा ताबा न देणे,
2) ताबा देताना “सीसी‘ व “ओसी‘ (कम्प्लिशन सर्टिफिकेट आणि ऑक्‍युपेशन सर्टिफिकेट) न देणे,
3) बांधकामाच्या जागेवर मान्यताप्राप्त नकाशा न लावणे,
4) कराराची नोंदणी न करणे,
5) खरेदीदारांकडून घेतलेली रक्कम वेगळ्या बॅंक खात्यात जमा न करणे,
6) नकाशानुसार बांधकाम न करणे,
7) ठरल्यापेक्षा जास्त मजले बांधणे अथवा जास्त बांधकाम करणे,
8) 60 टक्के खरेदीदारांबरोबर करार केल्यावर चार महिन्यांत सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची स्थापना न करणे,
9) सोसायटीची स्थापना झाल्यावर चार महिन्यांत अभिहस्तांतर (कन्व्हेअन्स) न करणे,
अशा प्रकारची फसवणूक महाराष्ट्र फ्लॅट ओनरशिप ऍक्‍ट 1963 मधील (मोफा) कलम ११चे उल्लंघन आहे. या अपराधाला कलम १३(१) प्रमाणे ३ वर्षे शिक्षा आहे. त्यामुळे हा अपराध दखलपात्र व गंभीर आहे.
म्हणजे पोलिसांना सोसायटीत जाऊन माहिती घेण्याचा, गुन्हेगाराला अटक करून कोर्टात खटला चालविण्याचे अधिकार आहेत,
ग्राहकांची फसवणूक करणाऱ्या builders and developers बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्ध गुन्हा नोंदविण्याचे आदेश पोलिसांना द्यावेत,
अशी विनंती अखिल भारतीय ग्राहक पंचायतीने राज्याच्या पोलिस महासंचालकांना एप्रिलमध्ये केली होती. वरील सर्व बाबी दखलपात्र गुन्हा आहेत.
अनेकदा सर्वसामान्य माणूस builders and developers बिल्डरला घाबरतो, त्यामुळे फिर्याद देत नाहीत. अशा परिस्थितीत पोलिसांना सरकारतर्फे स्वत: फिर्यादी होऊन जमीन मालक व बिल्डर विरुद्ध महाराष्ट्र फ्लॅट ओनरशिप ऍक्‍ट 1963 मधील (मोफा) कलम ११/१३(१) प्रमाणे दखलपात्र गुन्हा नोंदवावा असे परिपत्रक राज्याचे विशेष पोलिस महानिरीक्षक प्रभात कुमार यांनी काढले आहे.
पोलिसात तक्रार करूनही पोलिस जर तक्रारीची दखल घेत नसतील तर तुम्ही न्यायालयात खाजगी तक्रार दाखल करून (CrPC Sec 156(3) नुसार न्यायलयाच्या आदेशन्वये गुन्हा दाखल करण्यासंबधी न्यायलय पोलिसांना आदेश देऊ शकते.
कन्व्हेयन्स डीड म्हणजे काय ?
याचा अर्थ असा आहे की ज्या जागेवर इमारत बांधली आहे ती जमीन सोसायटीच्या नावावर असावी !
म्हणजेच सोसायटीच्या नोंदणीच्या वेळी जी जमीन दाखवण्यात आली आहे त्या संपूर्ण जमीनीवर सोसायटीचा अधिकार आहे. म्हणजेच सर्व फ्लॅट धारकांचा अधिकार आहे ( त्यामध्ये कोणताही बदल बिल्डरला करता येत नाही )
पण या जमीनीवर केव्हा सोसायटीची मालकी येते ?
कन्व्हेयन्स डिड केलं तरच ती जमीन सोसायटीच्या नावावर म्हणजेच मालकीची होते ( म्हणजेच सर्व फ्लॅट धारकांच्या मालकीची होते )
जर कन्व्हेयन्स डीड केले नाही तर काय होईल?
भविष्यात कोणत्याही कारणास्तव ईमारत कोसळते तेव्हा सदस्यांना कोणतेही हक्क राहत नाहीत कारण जमिनीचा मालक वेगळा असतो !
जेव्हा इमारत जुनी होईल आणि पुनर्विकासाची आवश्यकता असेल तेव्हा जमीन मालकाच्या परवानगीशिवाय पुनर्विकास करता येणार नाही !
जेव्हा पुनर्विकासाला इमारत जाईल तेव्हा वाढीव एफएसआय मिळेल तोही builders and developers – बिल्डर लाटेल.
(म्हणजे तुमच्या आता असलेल्या एरिया च्या दुप्पट एरिया असलेलं घर मिळेल पण, जमीन सोसायटीच्या नावावर असेल तर अन्यथा त्याचा फायदा बिल्डर घेईल कारण तो जमिनीचा मालक असेल).
खरंतर बहुतेक फ्लॅटधारकांचा असा गैरसमज आहे की कन्व्हेयन्स डिड झाले नाही झाले तरीही builders and developers – बिल्डर पुनर्विकास करून आपल्याला,
▪️ डबल एरियाचा फ्लॅट देईल.
▪️ नवीन बांधकाम होईपर्यंत भाडे देईल.
▪️ सोसायटीला कॉर्पस फंड पण देईल.
पुनर्विकास म्हणजे builders and developers – बिल्डर कडून फुकटात डबल फ्लॅट मिळवणे असा चुकीचा गैरसमज कित्येक लोकांचा आहे.
पण बिल्डर हे का व कसे करील हा प्रश्न अशा लोकांना कधीही पडत नाही⁉️
पुनर्विकासाला कोणताही बिल्डर कधी तयार होतो?
त्याला करोडोंची जमीन विकत घ्यावी लागत नाही, ते पैसे वाचतात, करोडोंचा खरेदीचा व एन ए करण्याचा खर्च वाचतो.
पुनर्विकास प्रक्रियेत बिल्डरचा जमिन विकत घेण्याचा व एन ए करण्याचा खर्च वाचला तरी बांधकाम खर्च वाचत नसतो. तो वसूल होणार नसेल व किमान दुप्पट नफा मिळत नसेल तर कोणताही बिल्डर पुनर्विकासाचा विचार देखील करणार नाही.
पण या आशा लोकांना हेही समजत नाही की, तीस चाळीस वर्षे झाली व स्वतःच्या मालकीच्या जागेवरील गावी असलेलं घर पडले तरी आपल्यालाच ते पुन्हा खर्च करून बांधावे लागते.
मग जर का जागाच सोसायटीच्या नावावर नसेल तर मग घर तरी दुसरा कोणी का बांधून देईल?
दिले तर त्याला जमिनीच्या मालकीत कायमचा हिस्सा द्यावा लागेल.
जमिनीची किंमत, बांधकामाचा खर्च, कायदेशीर प्रक्रियेचा, व्यवस्थापनाचा, जाहिरातीचा खर्च, प्रशासकीय धेंडं व राजकीय गुंडांच्या पालन पोषणाचा खर्च, व्यवसायातील स्पर्धा, नफा / जोखमीच्या शक्यता हे सगळे तपासल्यानंतर जुन्या फ्लॅटधारकांना किती काय देता येईल याबाबत बिल्डर ऑफर देतो.
ज्या लोकांना असे वाटते की कन्व्हेयन्स डिड नाही झाले तरी builders and developers – बिल्डर आपल्याला डबल फ्लॅट देईल. आशा लोकांना बिल्डरची फूस असते, हे लक्षात ठेवा आणि अशा लबाड लोकांच्या पासून सावध रहा.
जर का अशी लोकं कमिटीमध्ये असतील तर संपूर्ण सोसायटीला त्याचा धोका आहे व ही लोकं जाणीवपूर्वक वेळकाडूपणा करून सुरवातीची अत्यंत महत्वाची चार ते पाच वर्षे वाया घालवून, बायलॉज प्रमाणे कामकाज न करता मनमानी करून मुद्धाम वाद केले जातात, त्यात हीच builders and developers – बिल्डरची फूस असलेली लोकं आघाडीवर असतात.
अशी लोकं सतत पुढे, पुढे करत असतात, वेगवेगळे कार्यक्रम आयोजित करतात, त्यामुळे लोकांचा विश्वास बसतो, पण अशी पुढे, पुढे करणारी लोक काही वर्षे सोसायटीचे सभासदत्व, शेअर सर्टिफिकेट, सोसायटीची नोंदणी, कन्व्हेयन्स डिड या बाबतीत मात्र फ्लॅटधारकांना अंधारात ठेवतात व एकप्रकारे लोकांना ब्लॅकमेल करतात पण जेव्हा हे फ्लॅटधारकांच्या लक्षात येतं तेव्हा उशीर झालेला असतो व वेळ निघून गेलेली असते.
हे सगळं करण्याच्या पाठीमागचा अशा लोकांचा हेतू हाच असतो की कन्व्हेयन्स डीड होऊ नये, कदाचित अशी लोकं आर्थिक आमिषाला बळी पडलेली असतात !
त्यामुळे सुरवातीची पाच, दहा वर्षे झाली की सोसायटीमध्ये वेगवेगळ्या प्रकारचे वाद तयार होतात,
सोसायटीमध्ये शेवटच्या मजल्यावर गळती, लिफ्ट असे अनेक प्रश्न तयार होतात आणि तोपर्यंत बरेचजण घरे विकून गेलेले असतात, त्यामुळे कन्व्हेयन्स डिड काय असते आणि आपल्या सोसायटीचे झाले आहे का हे ही लोकं विसरून गेलेली असतात.
मात्र झोपून राहू नका ! कागदपत्रांच्या शिवाय कोणावरही विश्वास ठेवू नका,
आणि तुम्ही घेतलेल्या घराचे नव्हे तर जागेचे मालक व्हा !